Třetina domů bez pojistky a stagnující výstavba: český realitní trh pod tlakem rizik i regulace

Český realitní trh se v roce 2026 nachází v paradoxní situaci. Na jedné straně roste hodnota nemovitostí a investiční zájem, na straně druhé zůstává významná část majetku nedostatečně chráněna a nová výstavba dlouhodobě zaostává za poptávkou. Kombinace těchto faktorů zvyšuje rizika jak pro domácnosti, tak pro celý sektor.

Jedním z nejvýraznějších problémů je podpojištění nemovitostí. Odhaduje se, že přibližně 30 % domů a bytů v Česku není pojištěno vůbec. U části pojištěných nemovitostí navíc pojistné částky neodpovídají aktuálním cenám staveb a rekonstrukcí. Rozdíly mohou být zásadní – v konkrétních případech činí i desítky procent hodnoty nemovitosti. To znamená, že při větší škodě musí majitelé doplácet značnou část nákladů ze svého.

Riziko podpojištění se přitom zvyšuje s růstem cen stavebních prací a materiálů. Náklady na výstavbu bytových projektů vzrostly za posledních deset let zhruba o 120 %, zatímco celková inflace byla přibližně poloviční. Tento nepoměr způsobuje, že starší pojistné smlouvy často neodpovídají realitě současného trhu. Bez pravidelné aktualizace tak pojištění ztrácí svou funkci.

Vedle samotného krytí škod se mění i charakter pojišťovacích služeb. Stále větší význam mají asistenční služby, které řeší běžné provozní problémy domácností. Jen v jednom roce bylo v českých domácnostech realizováno téměř 17 000 zásahů, nejčastěji šlo o pomoc elektrikáře, instalatéra nebo zámečníka. Průměrná cena takového zásahu se pohybuje kolem 4 000 Kč. Výrazně roste i poptávka po specifických službách, například likvidaci hnízd hmyzu, kde meziročně došlo k nárůstu o desítky procent.

Paralelně s tím sílí investiční aktivita v oblasti rezidenčních nemovitostí. Roste zejména segment nájemního bydlení, a to jak u individuálních investorů, tak u fondů a větších hráčů, kteří skupují celé části developerských projektů. Stabilní výnosy z nájmů, často kolem 4 až 5 % ročně, činí z tohoto segmentu jednu z nejatraktivnějších strategií na trhu.

Nabídka nových bytů však zůstává omezená. Hlavní brzdou je dlouhodobě komplikovaný a pomalý povolovací proces. Příprava větších developerských projektů v Česku běžně trvá více než sedm let, zatímco v západoevropských metropolích jde často o jeden až dva roky. Tento rozdíl výrazně omezuje tempo výstavby a přispívá k růstu cen nemovitostí.

Na trh zároveň dopadají i další strukturální problémy. Patří mezi ně nedostatek kvalifikovaných pracovníků ve stavebnictví, rostoucí ceny materiálů a omezená dostupnost financování. V důsledku toho se trh postupně polarizuje – silnější investoři s dostatečným kapitálem nadále nakupují a realizují projekty, zatímco část poptávky zůstává kvůli cenám a úvěrovým podmínkám mimo trh.

Změny jsou patrné i na straně poptávky. Kupující se více orientují na menší byty a sledují především celkovou cenu nemovitosti, nikoli cenu za metr čtvereční. Zároveň roste význam rekonstrukcí a přestaveb existujících budov, které představují alternativu k nedostatku nových projektů. Udržitelná modernizace staršího bytového fondu se tak stává nejen ekologickým, ale i ekonomickým tématem.

Vývoj na českém realitním trhu tak ukazuje, že vedle investičních příležitostí narůstají i systémová rizika. Nedostatečné pojištění nemovitostí, omezená výstavba a rostoucí náklady vytvářejí prostředí, ve kterém bude klíčová schopnost adaptace – jak na straně vlastníků, tak investorů i veřejné správy.