Změna ve výstavbě: Bytové domy posilují, rodinná výstavba ustupuje, roste význam nájemního bydlení

České stavebnictví prochází změnou, která je nejlépe vidět právě u bydlení. Zatímco ještě před několika lety byla významnou částí nové výstavby individuální výstavba rodinných domů, současná čísla ukazují postupný přesun k bytovým domům, větším rezidenčním projektům a stále častěji také k nájemnímu a dostupnému bydlení.

Nejde pouze o krátkodobý výkyv. Do jednoho trendu se skládá několik faktorů – vysoké ceny pozemků, dražší stavební práce, horší dostupnost vlastnického bydlení, návrat poptávky po bytech i snaha státu a měst dostat na trh větší množství nájemních bytů.

Český statistický úřad evidoval za rok 2025 celkem 35 819 zahájených bytů. Zatímco v nových rodinných domech jich bylo pouze 12 750, v nových bytových domech se začalo stavět 16 155 jednotek. Ještě v roce 2019 byl poměr přesně opačný – rodinné domy představovaly téměř 20 tisíc zahájených bytů, zatímco bytové domy zhruba 12,5 tisíce.

Rodinné domy ztrácejí dominantní pozici

Právě dlouhodobý ústup nové výstavby rodinných domů patří mezi nejvýraznější změny českého rezidenčního trhu.

V roce 2021 byla zahájena výstavba 21 271 bytů v nových rodinných domech. V roce 2025 už to bylo jen 12 750. Za několik let tak tento segment přišel přibližně o dvě pětiny objemu.

U bytových domů je situace jiná. Přestože jednotlivé roky výrazně kolísají, v roce 2025 bylo zahájeno 16 155 bytů v bytových domech, tedy více než v rodinných domech.

Část vysvětlení je ekonomická. Samostatný rodinný dům je náročný nejen na cenu samotné stavby, ale také na pozemek, infrastrukturu a financování. V okolí velkých měst se navíc dostupné stavební pozemky stávají stále vzácnější komoditou.

Bytové domy dokážou stejné území využít výrazně efektivněji. Ve velkých městech a jejich zázemí proto bude tlak na hustší rezidenční výstavbu pravděpodobně pokračovat.

Rok 2026 přináší první známky oživení

České stavebnictví zároveň v letošním roce vykazuje známky oživení. Podle ČSÚ stavební produkce v květnu 2026 meziročně vzrostla o 4,4 %. Počet vydaných stavebních povolení se zvýšil o 11,6 % a počet zahájených bytů byl proti květnu předchozího roku vyšší dokonce o 48,3 %. Dokončeno bylo meziročně o 13,5 % bytů více.

Jednotlivé měsíční výsledky je potřeba hodnotit opatrně, protože bytová výstavba je silně ovlivňována zahájením několika větších projektů. Přesto je patrné, že po období drahého financování a odkládání investic se část připravených projektů opět dostává do realizace.

Výstavbě pomohlo také obnovení realitní poptávky. Po ochlazení trhu v letech vysokých úrokových sazeb začali kupující opět více řešit nákup nemovitostí a ceny bydlení se vrátily k růstu.

Česká národní banka už v roce 2025 upozorňovala, že český realitní trh vstoupil do vzestupné fáze cyklu. V prvním čtvrtletí 2025 ceny bytových nemovitostí meziročně vzrostly o 10 %, u nových bytů dokonce o 13 %. Česko se přitom řadilo mezi třetinu zemí EU s nejrychlejším růstem cen nemovitostí.

Praha ukazuje největší paradox českého bydlení

Specifickým případem zůstává Praha. Poptávka po novém bydlení je zde vysoká, současně ale přetrvává problém dostat připravované projekty dostatečně rychle do výstavby.

V prvním čtvrtletí 2026 bylo v hlavním městě zahájeno pouze 1 449 bytů, meziročně téměř o polovinu méně. Dokončeno naopak bylo 2 266 bytů, což představovalo růst o 15,1 %. Z dokončených bytů připadalo téměř 88 % na nové bytové domy.

To dobře ukazuje časový posun charakteristický pro rezidenční development. Byty dokončované dnes jsou výsledkem investičních a povolovacích rozhodnutí učiněných před několika lety. Pokles současně zahajovaných projektů se proto může projevit nedostatkem nabídky až později.

Právě Praha zároveň názorně ukazuje, proč se česká bytová výstavba stále více soustředí do větších bytových projektů. Při vysoké ceně městských pozemků je rozsáhlá individuální výstavba ekonomicky i urbanisticky obtížně představitelná.

Češi chtějí především menší a středně velké byty

Mění se také struktura poptávky.

Kupující se ve velkých městech soustředí především na menší a středně velké jednotky, protože rozhodující není pouze cena za metr čtvereční, ale celková částka potřebná k pořízení bytu.

Na pražském trhu proto dlouhodobě dominují dispozice 2+ a následně 3+ a 1+. Podle dat Deloitte bylo na konci roku 2025 v nabídce developerů přibližně 7 270 nových bytů, přičemž samotné dispozice 2+ představovaly přibližně 3 200 jednotek. Nabídka nových bytů se přitom mezičtvrtletně snížila o 12,7 %.

Pro developery to vytváří tlak na efektivnější dispozice. Každý metr čtvereční navíc zvyšuje konečnou cenu bytu a může část zákazníků vyřadit z trhu.

Nové bytové domy proto stále častěji kombinují menší jednotky s kvalitnějšími společnými prostory, balkony, terasami, kolárnami nebo sdíleným zázemím.

Dalším velkým trendem bude nájemní výstavba

Významnou změnou českého trhu je také postupný návrat institucionálního nájemního bydlení.

Česko bylo dlouhodobě orientováno především na vlastnictví nemovitostí. Vysoké ceny bytů a horší dostupnost hypoték však zvyšují počet domácností, pro které může být dlouhodobý nájem standardní formou bydlení, nikoli pouze přechodným řešením.

Na tento vývoj reagují soukromí investoři, města i stát.

Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí, že 72 % obcí chce stavět, rekonstruovat nebo opravovat vlastní byty. Podmínky pro dostupné nájemní bydlení může podle ministerstva splňovat přibližně dva miliony lidí.

Stát proto začíná podporovat projekty, které mají vedle klasického developerského prodeje vytvořit další segment bytové výstavby.

Do dostupného bydlení míří miliardy

V červnu 2026 Ministerstvo pro místní rozvoj oznámilo zajištění více než 8,5 miliardy korun pro projekty dostupného nájemního bydlení.

Přibližně 2,2 miliardy korun mají pokračovat prostřednictvím programu Státního fondu podpory investic, dalších 500 milionů směřuje do programu Národní rozvojové banky a téměř šest miliard korun má přinést nový program Dostupné nájemní bydlení 2.0 využívající evropské prostředky.

Významná je především změna způsobu financování. Vedle klasických dotací mají stále větší roli zvýhodněné úvěry, garance, podřízené financování nebo kombinace veřejného a soukromého kapitálu.

Pro větší projekty byl například vytvořen nástroj umožňující využít nízkoúročený podřízený úvěr až do 80 % způsobilých nákladů.

Vzniká tak prostor nejen pro obecní projekty, ale také pro spolupráci měst, developerů, bank a dlouhodobých institucionálních investorů.

Obce se znovu stávají stavebníky

To představuje další změnu proti předchozím desetiletím.

Řada českých měst po privatizaci bytového fondu prakticky přestala nové byty stavět. Nyní se postupně vrací myšlenka, že obecní bytový fond může být součástí infrastruktury města podobně jako školy, doprava nebo zdravotní služby.

Důvodem není pouze sociální politika.

Dostupné byty mohou městům pomáhat získat učitele, zdravotníky, policisty, sociální pracovníky a další profese, které mají v lokalitách s drahým bydlením problém najít dostupné ubytování.

Stát už prostřednictvím Národního plánu obnovy podpořil projektovou přípravu téměř čtyř tisíc nových obecních bytů. To je důležité zejména proto, že řadě samospráv nechybí pozemky, ale připravené projekty, odborné kapacity a financování.

Největší brzdou zůstává povolování

Ani dostatek kapitálu ale český problém s bydlením automaticky nevyřeší.

Jednou z největších překážek zůstává délka přípravy staveb. Samotné MMR připouští, že povolení složitějšího bytového domu může v českých podmínkách trvat mnoho let a v extrémních případech se příprava protahuje na desetiletí.

Výsledkem je paradox. Investoři mají projekty, města potřebují nové bydlení a zákazníci jsou ochotni byty kupovat nebo pronajímat, ale nabídka reaguje na poptávku s několikaletým zpožděním.

Právě proto mají další změny stavebního práva směřovat k jednoduššímu povolování a principu jednoho řízení. MMR pro rok 2026 označuje rychlejší povolování výstavby za jeden z hlavních nástrojů pro zlepšení dostupnosti bydlení.

Budoucností jsou celé nové městské čtvrti

Dalším výrazným trendem je měřítko projektů.

Nejde už pouze o jednotlivý bytový dům postavený na volné parcele. Ve velkých městech se stále více prosazuje výstavba celých čtvrtí na brownfieldech a rozsáhlých transformačních územích.

Takové projekty mohou přinést stovky až tisíce bytů, ale zároveň vyžadují investice do ulic, veřejných prostranství, škol, školek, energetické infrastruktury, veřejné dopravy a dalších služeb.

Rezidenční development se tím stále více propojuje s městským plánováním. Úspěšný projekt už není jen otázkou samotné budovy, ale fungování celé lokality.

Současně se zvyšuje důraz na energetickou náročnost. Fotovoltaika, tepelná čerpadla, hospodaření s dešťovou vodou, stínění, zelené střechy nebo příprava infrastruktury pro elektromobilitu se postupně stávají standardní součástí větších rezidenčních projektů.

Česko potřebuje především stavět více

Základní problém českého bydlení však zůstává poměrně jednoduchý: nabídka dlouhodobě nedokáže dostatečně pružně reagovat na poptávku především v ekonomicky nejsilnějších městech.

Samotné dotace ani levnější hypotéky tento problém nevyřeší. Pokud zvýší kupní sílu domácností, ale počet dostupných bytů zůstane omezený, část podpory se může pouze promítnout do vyšších cen.

Klíčové proto bude zvýšit skutečný objem nové výstavby.

Současný vývoj naznačuje, že její struktura bude jiná než před deseti nebo dvaceti lety. Méně ji budou určovat samostatné rodinné domy a více bytové komplexy, městské čtvrti, nájemní projekty, obecní bydlení a kombinace soukromého a veřejného kapitálu.

Česká bytová výstavba se tak neposouvá pouze do dalšího stavebního cyklu. Postupně se mění samotný model toho, co, kde a pro koho se v Česku staví.