Fond oprav 2.0: jak nastavit finance SVJ, aby dům v roce 2025 nehladověl
6. 9. 2023
Aktuální judikatura a metodiky MMR zvýrazňují riziko podpojištění a nedostatečných příspěvků do fondu oprav. Přehled ukazuje, jak vypočítat adekvátní zálohu, kdy fond investovat a proč každá větší rekonstrukce vyžaduje revizi finančního plánu.
1 Právní rámec a novinky 2025
Občanský zákoník (§ 1189–1194) ukládá výboru povinnost pečovat o dům s péčí řádného hospodáře; peníze ve fondu se vedou jako dlouhodobá záloha na správu a lze je využít jen na údržbu a technické zhodnocení Dostupný advokát. Metodické doporučení MMR (duben 2025) zdůrazňuje, že plán oprav musí vycházet z aktuálních cen stavebních prací a být jednou ročně schvalován shromážděním.
2 Jak spočítat adekvátní příspěvek
Praxe facility‑managementu doporučuje cílit na 0,4 – 0,6 % reprodukční ceny budovy ročně. Výpočet:
Odhadněte novou cenu (m² × nosná cena dle RTS).
Vydělte očekávanou životností hlavních konstrukcí (střecha, fasáda).
Přidejte 10 % rezervu na havárie.
Příklad: panelový dům 5 000 m² × 23 000 Kč = 115 mil. Kč → 0,5 % = 575 000 Kč ročně. Pokud reálně odvádíte méně, fond je podfinancovaný a hrozí mimořádné příspěvky. Dostupný advokát
3 Investice přebytků: limity a možnosti
Úroky na běžném účtu sotva pokryjí inflaci, ale investování peněz SVJ podléhá přísným pravidlům. Podle právní analýzy Právní prostor lze volné prostředky vložit pouze do nízkorizikových nástrojů (terminovaný vklad, repo vklad u banky), protože SVJ nesmí podnikat Právní prostor. Rozhodnutí o investici musí schválit shromáždění dvoutřetinovou většinou všech vlastníků.
4 Digitální reporting a transparentnost
MMR podporuje projekty Digital Housing 2025, které dotují cloudové logbooky a bankovní API. Transparentní dashboard s denním stavem fondu a plánem oprav minimalizuje konflikty mezi vlastníky a dává výboru argumenty při zvyšování příspěvků.
5 Checklist pro revizi fondu v roce 2025
Aktualizujte reprodukční cenu podle nejnovějšího ceníku RTS (1× ročně).
Zkontrolujte pojistné limity – hodnota budovy = minimální limit živelní pojistky.
Vyhodnoťte cash‑flow fond oprav na 10 let dopředu, zahrňte plánované dotace.
Prověřte možnosti úročení (terminovaný vklad, repo) a nechte schválit shromážděním.
Publikujte nový plán a rozpočet v digitální knize domu, ideálně 15 dnů před hlasováním.
Tip: Podle MMR se dům s fondem odpovídajícím alespoň 0,5 % hodnoty ročně vyhne mimořádným příspěvkům u 90 % běžných rekonstrukcí. Skutečný klid ale získáte, jen když data pravidelně aktualizujete a sdílíte – transparentnost je nejlepší prevence krizí.
