Plán preventivní údržby bytového domu: proč se vyplatí a jak ho nastavit

Občanský zákoník ukládá výboru SVJ povinnost pečovat o dům s péčí řádného hospodáře. Přehled ukazuje, jak sestavit dlouhodobý plán oprav, hlídat revize a šetřit fond oprav díky preventivní údržbě.

1  Právní rámec a povinnost evidence

§ 1189–1194 NOZ výslovně uvádí, že správa domu zahrnuje údržbu a opravy všech společných částí Zákony pro lidi. Nejvyšší správní soud v rozsudku 5 As 90/2024 potvrdil, že opomenutí oprav je porušením zákonné povinnosti výboru Zákony pro lidi.

2  Tvorba plánu: intervaly a životnost konstrukcí

TZB‑info doporučuje vycházet z tabulkových životností: stoupačky 30–50 let, rozvody plynu 20–50 let, výtah 25 let TZB-info. Podle praxe facility‑managementu se vyplatí tři stupně:

• Roční plán revizí a servisu (TČ, EPS, výtah),

• Pětiletý plán větších oprav (střecha, fasáda),

• Dlouhodobý horizont (20 let) pro obnovu konstrukcí.

3  Digitální logbook a upozornění na termíny

Článek na TZB‑info popisuje cloudové logbooky, kde systém automaticky hlídá datum příští revize a archivuje protokoly TZB-info. Metodický pokyn MMR (2025) doporučuje elektronickou evidenci jako nejlepší praxi pro kontrolu dotací mmr.cz.

4  Financování z fondu oprav a dotací

Specifická pravidla IROP a NZÚ uznávají náklady na preventivní údržbu a revize mezi uznatelnými výdaji irop.mmr.cz. Výbor by měl jednou ročně aktualizovat plán oprav, odhadnout cash‑flow a předložit rozpočet shromáždění.

5  Praktický postup pro výbor SVJ

1️⃣ Sečtěte zůstatkovou životnost hlavních prvků (střecha, výtah, rozvody).
2️⃣ Sestavte tabulku intervalů a odhadů nákladů v Excelu či logbooku.
3️⃣ Nastavte e‑mailové notifikace pro revize (plyn, elektro, hydranty).
4️⃣ Jednou ročně aktualizujte plán a vyčleňte adekvátní příspěvek do fondu oprav.
5️⃣ Při větších akcích (zateplení, výtah) prověřte dotační možnosti a synchronizujte termíny, aby nedocházelo k vícenákladům.

Tip: Podle analýzy TZB‑info dokáže preventivní plán snížit náklady na havarijní opravy v průměru o 25 % a prodlužuje životnost fasády až o 10 let.