V Praze je v BTR projektech institucionálního nájemního bydlení v provozu 3220 bytů

BTR (Build-to-Rent) projekty institucionálního bydlení jsou bytové domy nebo celé rezidenční komplexy postavené účelově pro nájemní bydlení. Na rozdíl od běžné výstavby nejsou byty rozprodávány jednotlivým vlastníkům, ale zůstávají v držení jednoho subjektu (investora/instituce), který je dlouhodobě pronajímá. Tento model je reakcí na vysoké ceny vlastnického bydlení a poptávku po kvalitním, flexibilním a profesionálně spravovaném bydlení.

Mezi hlavní zjištění studie Living Sector Market Report H2 2025 uvádí, že v Praze je aktuálně v provozu 3 220 bytů ve 22 BTR projektech, přičemž celkový objem trhu nyní přesahuje 15 000 jednotek v různých fázích přípravy, výstavby a provozu.

• Menší byty dominují trhu: Dispozice 1+kk a 2+kk dnes tvoří již 80 % bytového fondu pražských BTR projektů, u projektů spuštěných ve druhé polovině roku 2025 dokonce 95 %.

• Byty se dál zmenšují: Průměrná velikost bytu v pražských BTR projektech klesla na 49 m², u nově otevřených projektů až na 36 m².

• Reálné nájemné roste: Nájemníci v pražských BTR projektech bydleli ve druhé polovině roku 2025 průměrně za 26 882 Kč, respektive 551 Kč/m². V přepočtu na metr čtvereční tak bylo reálné nájemné v BTR projektech přibližně o 25 % vyšší než nájemné nabízené na realitních portálech.

• Nájemné láme hranice: Ve druhém pololetí roku 2025 se průměrné nájemné u všech dispozic v BTR projektech poprvé dostalo nad 500 Kč/m², přičemž u bytů 1+kk překročilo i hranici 600 Kč/m².

• Prémiový profil přetrvává: Nabízené nájemné v BTR projektech bylo v roce 2025 v přepočtu na m² téměř o 30 % vyšší než nájemné na realitních portálech, v absolutní výši pak zhruba o 23 %.

• Rekordně nízká neobsazenost: Neobsazenost v pražských BTR projektech klesla na pouhá 2 %, což potvrzuje silnou a stabilní poptávku.

• Investoři na trhu: Největším vlastníkem a připravovatelem BTR bytů v Praze zůstává AFI Home s 2 155 jednotkami, zatímco investorská základna se dále rozšiřuje – posiluje REICO a na trh vstupují nové subjekty včetně KKIG Holding, Ungelt Group, Urbaneo a Realia Group.

• Trh zůstává transakčně aktivní: Ve druhém pololetí roku 2025 proběhly v pražském segmentu BTR dvě významné akvizice – REICO koupilo v projektu Kaskády Barrandov dva bytové domy se 207 jednotkami a AFI Home, největší pražský investor do nájemního bydlení, převzala projekt Port 7 včetně pozemku pro výstavbu dalších 152 nájemních jednotek.

• Brno zůstává v rané fázi: Institucionální nájemní bydlení v Brně zatím nenabízí plnohodnotné BTR projekty, potenciál dalšího rozvoje však přesahuje 3 000 jednotek.

• Bratislava sází na veřejný sektor: Více než polovina BTR bytů v Bratislavě vzniká z iniciativy města, komerční BTR projekty jsou zatím spíše výjimkou.

• Roste význam dostupného nájemního bydlení: V Praze je evidováno téměř 2 500 bytů ve 13 projektech dostupného nájemního bydlení, v rámci celé České republiky pak více než 3 500 bytů ve 22 projektech.

Pražský trh institucionálního nájemního bydlení vstoupil do nové fáze zralosti. Byty v projektech typu Build-to-Rent se dále zmenšují, jejich nabídka se koncentruje do nejmenších dispozic a nájemné zůstává výrazně nad úrovní běžné inzerce. Rekordně nízká neobsazenost přitom potvrzuje, že poptávka po profesionálně spravovaném nájemním bydlení je v hlavním městě stále silná. Jak ukazují data společnosti BTR Group (dříve BTR Consulting) zveřejněná v Living Sector Market Report za druhé pololetí roku 2025, Praha svou roli lídra potvrzuje, zatímco Brno a Bratislava zůstávají ve fázi rozvoje.

Menší, efektivnější, plně obsazené. Pražský BTR trh dál zraje

Pražský trh institucionálního nájemního bydlení ve druhé polovině roku 2025 potvrdil dlouhodobý trend optimalizace bytového fondu. V BTR segmentu je dnes v provozu 3 220 bytů ve 22 projektech, přičemž celkový objem trhu – včetně připravovaných a rozestavěných projektů – nyní přesahuje 15 000 jednotek.

Jednoznačně dominují menší dispozice. Byty 1+kk a 2+kk tvoří již čtyři pětiny celého fondu a u nejnovějších projektů se jejich podíl blíží až 95 %. To představuje výrazný rozdíl oproti novým bytům nabízeným k prodeji, kde tyto dispozice dosahují pouze 62 % podílu.

Tento vývoj se promítá i do průměrné velikosti bytů, která ve druhém pololetí roku 2025 klesla na 49 m², zatímco nově otevřené projekty vstupovaly na trh s byty o průměrné velikosti pouhých 36 m².